住宅ローンの返済中に契約者が死亡した場合すべきこと

住宅ローンの返済中に契約者が死亡した場合、住宅ローンは次のように処理されます。

1. 団体信用生命保険（団信）の適用

• 多くの場合、住宅ローンを組む際に「団体信用生命保険」（団信）に加入しています。契約者が死亡した場合、団信が適用され、保険金でローンの残高が全額返済されます。これにより、遺族は住宅ローンの返済義務から解放されます 。

2. 団信に加入していない場合

• 団信に加入していない場合、住宅ローンの残債は契約者の相続財産の一部として扱われます。遺族がローンを引き継ぐか、相続放棄するかを選択する必要があります。
• 相続放棄：遺族が相続放棄を選択した場合、ローンの返済義務を負わず、物件も相続しません。
• 相続承認：遺族が相続を承認する場合、ローンの返済義務を引き継ぎますが、遺産の一部として物件を保持することになります 。

遺産分割協議

• 遺族間で遺産分割協議が行われ、誰が住宅を相続し、ローンを引き継ぐかを決定します。相続人が複数いる場合、協議が必要となります。

その他の保険

• 契約者が生命保険やその他の保険に加入している場合、その保険金を利用してローンを返済することもできます。

3. 注意事項

• 団信の内容確認：団信にはさまざまなタイプがあり、死亡保障だけでなく、重度障害やがんなどの特定疾病保障が含まれる場合もあります。加入時に保険の詳細を確認することが重要です。
• 相続税の影響：住宅を相続する場合、相続税が発生する可能性があるため、税務上の対策も考慮する必要があります。

住宅ローンを延滞している（滞納履歴がある）

もっとも注意しなければならないのが、「団信に加入しているはずなのに適用されない」というケースです。これは、住宅ローンの返済を一定期間にわたって滞納したことにより、団信が失効してしまうのが原因です。

団信の保険料は、住宅ローンの支払いから充当されるのが一般的であるため、途中でローン返済を滞納していれば保険料も未納になっている可能性があります。そのため、過去に滞納履歴がある場合は、必ず団信の加入状況もチェックしておきましょう。

なお、生命保険は一般的に、失効から3年以内などの所定期間内であれば、その間の保険料や利息分を払い込んで「復活」させることも可能です。

失効してしまうまでの具体的な期間や復活の仕組みなどは、取扱い各社の契約内容によっても異なるので、契約書を確認しておきましょう。

4. 金融機関への連絡

住宅ローン名義人が亡くなったときには、住宅ローンの借入先である金融機関に連絡を入れます。すると、団信の加入状況を確認したうえで、手続きに必要な書類を案内してもらえます。

なお、万が一契約したときの金融機関が破綻していたとしても、契約内容はそのまま新しい金融機関に引き継がれるので、そちらに連絡を入れれば手続きを進められます。

必要書類の提出

必要書類は金融機関から提示されるので、案内に従ってそろえましょう、具体的には、以下のような書類が必要となります。

• 団信弁済届（死亡用）
• 死亡証明書あるいは死亡診断書
• 死亡の記載のある戸籍（除籍）謄本または住民票除票

なお、高度障害の場合には、高度障害用の弁済届と障害診断書が必要です。

保険会社による審査、書類の受け取り

必要書類の提出後、保険会社による審査が行われます。

審査は場合によって1～2ヶ月程度かかるため、その間は住宅ローンの返済を続けなければならないケースもあります。ただし、審査に通過すれば、最終的には死亡後に支払った分は返還される仕組みです。

審査が下りると、完済を証明する書類が金融機関から送られるとともに、登記の手続きに関する案内も送付してもらえます。

登記手続き

亡くなった住宅ローン名義人から住宅を引き継ぐ場合には、厳密には名義人から家族（配偶者）へ相続が行われたものとして扱われるため、相続登記を行いましょう。

この手続きを「所有権移転登記」と呼び、きちんと相続人へ名義が移ったことを証明する重要な工程となります。

また、住宅ローンを完済したときには、「抵当権抹消登記」を行う必要があります。抵当権設定登記は住宅ローンを完済しても自動的に抹消されるわけではありません。残ったままだと、将来売却をしたり譲ったりするときにさまざまなトラブルが生じてしまいます。

抵当権抹消登記自体は自分で行うこともできますが、所有権移転登記は複雑なため、相続時にはまとめて専門家である司法書士に依頼するのがおすすめです。