老後資金のためのリバースモゲージ～そのメリット・デメリットは？

日本は世界でも有数の長寿社会となり、「老後資金」の確保は誰にとっても大きな課題です。特に年金だけでは生活費が足りない、退職金を取り崩していくのが不安といった声は少なくありません。こうした中で注目されているのが「リバースモゲージ」という仕組みです。

この記事では、リバースモゲージとは何か、その仕組み、利用するメリット・デメリット、注意点について、ファイナンシャルプランナーの視点からわかりやすく解説します。

リバースモゲージとは？

リバースモゲージ（Reverse Mortgage）とは、自宅を担保にして金融機関から融資を受け、老後資金として利用できる制度です。一般的な住宅ローンは「借入金を返済して住宅を得る」仕組みですが、リバースモゲージはその逆で、すでに所有している自宅を担保にお金を借り、契約者の死亡後に担保不動産を処分して返済する仕組みになっています。

多くの場合、借入金は一括ではなく「毎月の生活資金として少しずつ」受け取る形をとるため、まるで年金のように使うことができます。

リバースモゲージの利用条件

金融機関によって詳細は異なりますが、一般的には以下のような条件があります。

• 年齢要件：概ね55歳以上（多くは60歳以上）
• 対象物件：本人が居住している持ち家（戸建てが多い。マンションは不可の場合あり）
• 家族構成：独身または配偶者と同居している場合
• 借入限度額：担保となる不動産の評価額に応じて設定される
• 返済方法：契約者が生存中は利息のみ、または利息も含めて元本返済は不要。死亡後に担保不動産の売却等で清算

これらの条件を満たしていれば、多くの方が利用可能です。

リバースモゲージのメリット

1. 老後の生活資金を確保できる

最大のメリットは、年金や貯蓄だけでは足りない生活費を補えることです。住宅を売却せずに住み続けながら資金を受け取れるため、安心して老後生活を送ることができます。

2. 自宅に住み続けられる

従来、老後資金を得るためには自宅を売却する「リースバック」などの方法がありましたが、その場合は賃貸として住み続ける形になります。リバースモゲージなら、所有権を維持したまま住み続けられる点が魅力です。

3. 毎月の返済負担が軽い

契約者が生存している間は、元本の返済は不要です。利息のみを支払う場合が多く、月々の負担が抑えられます。

4. 長生きリスクへの備え

「老後資金が尽きてしまうのでは」という不安は多くの方に共通するものです。リバースモゲージを利用することで、長生きしても一定の生活資金を確保できる安心感があります。

リバースモゲージのデメリット

一方で、リバースモゲージには注意すべき点もあります。

1. 不動産評価額に依存する

借入可能額は担保不動産の評価額に基づきます。地価が下落すると、借入限度額が下がり、追加融資が受けられなくなる可能性があります。

2. 金利上昇リスク

リバースモゲージは変動金利が一般的です。金利が上昇すると利息負担が増え、生活費を圧迫する可能性があります。

3. 相続への影響

契約者の死亡後、担保不動産は売却して返済に充てることが原則です。つまり、子どもに自宅を相続させたい場合には不向きといえます。相続財産を残したいという希望が強い方は注意が必要です。

4. 利用できる物件に制限がある

戸建ては対象でも、マンションや借地の物件は利用できないことが多く、都市部でマンションに住む方は選択肢が限られます。

5. 長生きしすぎるリスク

想定よりも長生きすると、融資限度額を超えてしまい、追加融資が受けられなくなるケースもあります。その場合は生活資金計画の見直しが必要です。

リバースモゲージを利用する際の注意点

リバースモゲージは万能ではありません。利用を検討する際には、以下の点に注意しましょう。

• 相続人と事前に話し合う
  　「家を残してほしい」と思っている子どもがいる場合、後々トラブルになる可能性があります。事前にしっかり説明して理解を得ることが大切です。
• 金利変動に備える
  　金利が上昇した場合の返済シミュレーションを確認しておきましょう。固定金利タイプがある場合は検討の余地があります。
• 公的制度との併用を考える
  　生活資金が不足している場合、「生活保護」「年金生活者支援給付金」「高齢者向けの給付金」など公的制度も合わせて確認することが望ましいです。
• 代替手段との比較
  　「リースバック」「年金の繰下げ受給」「生命保険の活用」など、老後資金を確保する方法は複数あります。それぞれのメリット・デメリットを比較検討することが大切です。

まとめ

リバースモゲージは、持ち家を資産として有効活用し、老後の生活資金を確保できる有力な方法です。特に「自宅に住み続けたい」「子どもに家を残す必要はない」という方に向いています。

一方で、相続への影響、不動産評価額や金利変動リスクなどのデメリットも存在します。利用する際は、金融機関の商品内容をよく比較し、家族とも十分に話し合った上で検討することが重要です。

老後資金対策は人それぞれ事情が異なります。リバースモゲージはその選択肢のひとつに過ぎません。ファイナンシャルプランナーとしては、年金、貯蓄、保険、不動産のすべてを総合的に見直し、その方に最適な老後資金計画を立てることをおすすめします。